Propriété résidentielle

Une propriété résidentielle est une propriété qui est entièrement ou principalement utilisée à des fins résidentielles .

Général

Le composé «propriété résidentielle» exprime qu'il s'agit d'une propriété qui contient au moins un appartement. L'appartement est l'un des besoins humains fondamentaux . Le droit au logement est un droit de l' homme de deuxième génération qui se concrétise par le biais de l'immobilier résidentiel. Bien que le droit à un appartement ne soit pas un droit fondamental au sens de la Loi fondamentale (GG), il est contenu dans plusieurs constitutions étatiques. La Loi fondamentale ne protège l'inviolabilité du domicile qu'à l' article 13.1 de la Loi fondamentale. Le droit constitutionnel comprend le logement comme toute structure spatiale appropriée et destinée à exclure le grand public de la perception de la vie libre qui s'y déroule. La Loi fondamentale concerne davantage la protection de la vie privée en ce qui concerne le domicile . Selon l' article 244, paragraphe 1, n ° 3 du Code pénal , les appartements sont situés pénalement en cas de cambriolage conformément à l' article 244, paragraphe 1, n ° 3 du Code pénal, dont l'objectif principal est de permettre aux personnes pour les utiliser en continu sans être principalement des espaces de travail. En vertu du droit des assurances, un appartement comprend toutes les pièces d'un immeuble qui sont utilisées dans le ménage du preneur d'assurance à des fins privées.

espèce

À des fins d'évaluation, le BewG définit un appartement selon l' article 181 (9) BewG comme «une combinaison d'une majorité de pièces qui, dans leur intégralité, doivent être conçues de manière à ce qu'un ménage indépendant puisse être géré». Conformément à l' article 181 (1) BewG, ce qui comprend un seul et maisons bifamiliales , immeubles locatifs et l' immobilier résidentiel . Les modèles de constructeur appartiennent également à l'immobilier résidentiel. Les propriétés à usage mixte sont utilisées à des fins résidentielles et commerciales . Ceux-ci inclus B. Maison de vacances , bureau , loft , studio ou ferme .

financement

La construction , l' acquisition , la rénovation , la modernisation ou la rénovation de la boîte immobilier résidentiel par capitaux propres de l' investisseur ou en partie par le financement immobilier ( hypothécaire ) par les établissements de crédit ( banques , banques privées , caisses d'épargne , les banques coopératives ou sociétés de prêt hypothécaire ou) la vie les fonds d' assurance sont. Les propriétés résidentielles font généralement l' objet du prêt . Conformément à l' article 12 (1) de la loi Pfandbrief (PfandBG), les propriétés résidentielles peuvent alors servir de couverture pour les Pfandbriefe hypothécaires . Comme l' hypothèque à souscrire à une hypothèque ou à des hypothèques peut, conformément au § 13 paragraphe 1 PfandBG uniquement sur les terres , les droits fonciers ou les droits d'une surcharge du système juridique étranger , la loi allemande sur les droits fonciers est comparable. Les biens grevés doivent être situés dans un État membre de l' Union européenne ou un autre signataire de l'Accord sur l' Espace économique européen , en Suisse , aux États-Unis d'Amérique , au Canada , au Japon , en Australie , en Nouvelle-Zélande ou en Singapour . Vous pouvez emprunter auprès d'établissements de crédit jusqu'à une limite de prêt de 80% du prêt ou de la valeur de marché (art. 125 n ° 2d de l' ordonnance sur les fonds propres ).

Problèmes fiscaux

L'acquisition d'une propriété résidentielle déclenche des droits de mutation immobilière . Pour cela, il est exonéré de la taxe de vente conformément au § 4 n ° 9a UStG. Le propriétaire peut réclamer une déduction fiscale pour usure (AfA) dans sa déclaration de revenus pour un immeuble d'habitation loué ou loué . Le règlement central à cet égard est l' article 7 (4) n ° 2 EStG , selon lequel une dépréciation linéaire de 2% (bâtiments construits depuis janvier 1925) ou de 2,5% (érigés jusqu'en décembre 1924) du prix d'acquisition ou d' achat respectif est pour les bâtiments utilisés à des fins résidentielles . Coûts de fabrication . Des dispositions spéciales existent dans la section 7 (5) EStG pour les bâtiments situés dans un État membre de l' Union européenne ou dans un autre État auquel s'applique l'accord sur l' Espace économique européen . D'autres réglementations particulières existent en particulier pour les bâtiments situés dans des zones de réaménagement ( section 7h EStG), pour l'appartement dans sa propre maison utilisé à ses propres fins résidentielles ( section 10e EStG), les bâtiments classés ( section 10f EStG) ou l'appartement dans le sien fourni gratuitement à des fins résidentielles Maison ( § 10h EStG). Doit être considéré également dans le contexte des subventions au logement , la prime au logement .

Dans le cas d'un immeuble d'habitation, les plus-values sont imposables s'il s'écoule moins de 10 ans entre l'achat et la vente de l'immeuble d'habitation ( article 23 (1) n ° 1 EStG; « période de spéculation »).

aspects économiques

D'un point de vue économique, la valorisation et la rentabilité des propriétés résidentielles sont importantes. La valeur de marché actuelle résulte de divers indices immobiliers ou de l' ordonnance sur l' évaluation .

Dans le cas d'usage, en plus des frais d'intérêt pour la composante de financement externe et les coûts de gestion , les perdus revenus d'intérêts pour l'alternative d' investissement en capital de la capital social employé doit être pris en compte dans la rentabilité. Dans le cas des biens loués, les revenus locatifs et les amortissements doivent être inclus:

${\ displaystyle {\ text {Rentabilité d'une propriété résidentielle occupée par son propriétaire v. Taxes}} = {\ frac {{\ text {Frais d'intérêts}} + {\ text {frais de gestion}} + {\ text {perte d'intérêt sur les capitaux propres}}} {\ text {part de valeur nette ou valeur marchande de la propriété résidentielle }}} \ cdot 100 \, \%}$

La rentabilité globale des immeubles loués est donc influencée par le niveau des taux d' intérêt , les frais de gestion et l'évolution des prix de location . Le risque locatif à prendre en compte dans la rentabilité des immeubles d'habitation loués est notamment le risque de vacance ou le risque de paiement des loyers pour les locataires.

Les propriétés résidentielles sont fongibles en tant qu'immobilier commercial , car un marché immobilier plus large dont la reprise est plus facile en temps normal. De plus, les fluctuations de valeur dues à la pénurie de surface habitable en temps normal (exception: bulle immobilière ) sont faibles. Enfin, un degré élevé de standardisation garantit une demande stable sur le marché immobilier .

notation

Dans le cadre de l' évaluation de la propriété , des différences apparaissent entre les propriétés résidentielles et commerciales. Alors que les propriétés résidentielles occupées par leur propriétaire sont généralement évaluées après la méthode de la valeur de l' actif , l'évaluation de l'immobilier commercial et du Mietwohnimmobilien a généralement lieu après l' approche du revenu .

FPI

Certaines des propriétés résidentielles, dites propriétés résidentielles locatives existantes, sont concernées par la loi sur les FPI. Il traite des fiducies de placement immobilier allemandes (REIT), c'est-à-dire des sociétés immobilières allemandes sous la forme juridique d'une société anonyme qui investissent des capitaux dans des actifs immobiliers, les gèrent et cherchent à générer un rendement grâce à des revenus locatifs et à des augmentations de valeur . Ils sont exonérés de l'impôt sur les sociétés et de la taxe professionnelle s'ils distribuent au moins 90% de leurs revenus, génèrent au moins 75% de leurs revenus immobiliers et investissent au moins 75% de leurs actifs dans l'immobilier. Les FPI ne sont pas autorisées à acquérir des propriétés résidentielles locatives existantes conformément à l' article 1 (1) no 1a de la Loi sur les FPI. À ce titre, la Loi sur les FPI fait référence aux «biens immobiliers qui sont principalement utilisés à des fins résidentielles, à condition qu'ils aient été construits avant le 1er janvier 2007» ( paragraphe 3 (9) de la Loi sur les FPI).

Littérature

• Nicole Küster: Beauté et valeur de l'immobilier . Thèse. Universitätsverlag Chemnitz, 2014, ISBN 978-3-944640-04-4 ( qucosa.de [PDF; 60.1 MB ; consulté le 19 décembre 2018]). Résumé: Nicole Küster, Friedrich Thießen: Beauté et valeur de l'immobilier résidentiel. Résultats d'une enquête de la TU Chemnitz dans la grande région de Munich . Dans: BVI magazine . Non. 
   05 , 2014, p. 4–5 ( tu-chemnitz.de [PDF; 121 ko ]). 

liens web

• Etude de monument à l'échelle nationale par IfD Allensbach / pantera Immobilien: Les monuments historiques sont la forme la plus populaire de l'immobilier , décembre 2017

Preuve individuelle

1. ↑ Berlin (article 19, paragraphe 1), Bavière (article 106, paragraphe 1) et Brandebourg (article 46, paragraphe 1)
2. ↑ Dieter C. Umbach (Ed.), Commentaire sur la loi fondamentale , Volume 1, 2002, Art.13 Rn 26
3. ↑ Rolf Hüpen, Wirtschaftslehre entre modèle et réalité , 1998, p. 184 et suiv.