Taxe de mutation immobilière (Allemagne)

La taxe sur les mutations immobilières (GrESt) est une taxe qui est encourue lors de l'acquisition d'un bien ou d'une part de bien. Il est basé sur la loi sur les droits de mutation immobilière applicable et est un contrôle du pays , le même que les municipalités peuvent passer. Selon l' Etat fédéral , le taux d'imposition est compris entre 3,5% ( Bavière et Saxe ) et 6,5% ( Schleswig-Holstein , Rhénanie du Nord-Westphalie , Sarre , Brandebourg et Thuringe ) de l' assiette d'imposition . C'est l'un des frais annexes lors de l'achat d'une propriété .

Les droits de mutation immobilière représentent environ 1,8 % des recettes fiscales en Allemagne, soit environ 731 milliards d'euros (2017) et représentent une part d'environ 5 % des recettes fiscales des Länder.

Nature du droit de mutation

La taxe sur les mutations immobilières est une taxe sur les transactions ou taxe de circulation à droite, car elle est liée à une transaction légale (généralement un contrat d'achat d'un bien immobilier au sens du § 433 , § 311b BGB ).

Il s'agit en même temps d'un impôt direct, car assujetti à l' impôt et le contribuable est le GrESt. Le gouvernement fédéral a la compétence législative (législation concurrente) conformément à l' article 105 (2) de la Loi fondamentale sur les droits de mutation immobilière depuis 1983. Les Länder ont une compétence administrative ( art. 108, paragraphe 2, loi fondamentale) ainsi qu'une compétence fiscale ( art. 106, paragraphe 2, n° 3, loi fondamentale).

Relation avec d'autres types d'impôts

taxe sur la valeur ajoutée

Selon le § 4 n° 9a UStG, les ventes immobilières sont exonérées d'impôt en ce qui concerne la taxe de vente , de sorte que la double imposition avec GrESt de 3,5% à 6,5% et taxe de vente de 19% est évitée. Une taxation volontaire des ventes immobilières est possible sous certaines conditions selon le § 9 UStG. Dans ce cas, le droit de mutation immobilière est basé sur le montant brut.

Droits de succession et de donation

Aucun droit de mutation immobilière n'est prélevé sur les acquisitions au sens de la loi sur les droits de succession et les droits de donation afin d'éviter une double charge. Acquisition de biens immobiliers par décès ( article 3 ch. 2 GrEStG en liaison avec le ch . 3 al. 1 ch. 1 ErbStG ) ou dons de terres aux vivants ( ch. 3 ch. 2 GrEStG en liaison avec le ch. 7 al . 1 ErbStG ) sont exonérés de droits de mutation immobilière.

Contrôlabilité

Les conditions préalables à l'imposition des mutations immobilières sont :

• une propriété domestique,
• un processus d'acquisition, et
• un changement (au moins fictif) d' entité juridique .

Transactions immobilières imposables

Selon l' article 1 (1) GrEStG, les droits de mutation immobilière ne sont soumis qu'aux transactions juridiques relatives aux propriétés nationales. Les opérations d'acquisition individuelles soumises au droit de mutation immobilière sont décrites au § 1 GrEStG. Le processus le plus courant ici est le contrat d'achat selon l' article 1 (1) n° 1 GrEStG . Le contrat de vente oblige le vendeur à transférer la propriété du bien à l'acheteur ( article 433 (1) phrase 1 BGB). L'acheteur est tenu de payer au vendeur le prix d'achat et d'accepter le bien acheté ( article 433 (2) BGB).

Le droit de mutation immobilière est lié à l'existence d'une opération juridiquement contraignante. Elle survient lorsqu'il existe un contrat notarié dans lequel le vendeur s'est engagé à céder le bien à l'acheteur et l'acheteur s'est en revanche engagé à accepter le bien et à payer le prix d'achat. La taxe sur les mutations immobilières s'applique indépendamment du fait que le prix d'achat ait déjà été payé. Il en va de même pour une opération juridique qui justifie le droit au transfert de propriété d' un bien. Ce n'est que si une telle réclamation n'existe pas que la loi se concentre sur la cession ou, en cas de renversement dans l' enchère de forclusion, sur le transfert souverain de propriété . L'attribution de l'offre la plus élevée dans une vente aux enchères de forclusion est également soumise à l'impôt sur les mutations immobilières.

En outre, le droit de mutation immobilière est également soumis aux actes juridiques qui ne visent pas le transfert de biens immobiliers, mais plutôt les actions de sociétés de personnes ou de sociétés immobilières (article 1, al. 2a, al. 3, al. 3a GrEStG). Dans ces cas, la Loi sur les droits de cession immobilière simule le transfert des biens de la société en question à l'actionnaire qui, après le transfert des actions, détient directement ou indirectement au moins 95 % des actions de la société. Dans le cas des sociétés de personnes, un transfert de propriété de l'ancienne société de personnes à une nouvelle société de personnes est présumé si le nombre d'actionnaires a changé directement ou indirectement d'au moins 95 %.

Origine et échéance du droit de mutation immobilière

L'impôt sur les mutations immobilières naît de la réalisation d'un processus d'acquisition légalement valable conformément au § 14 GrEStG en relation avec le § 38 du Code des impôts . Le début de la validité juridique peut z. B. sur les autorisations des parties contractantes, du syndic (lors de l'achat d'une copropriété ) ou de l'agrément du propriétaire du bien contaminé (lors de l'achat d'un droit de construction héréditaire ). Si l'acquisition a lieu par offre et acceptation, une acquisition n'est réalisée que par une acceptation juridiquement valable. La taxe est due un mois après la notification de l'avis d' imposition .

Report du droit de mutation immobilière

En principe, la charge fiscale est sujette à report, car il ne s'agit pas d'un montant d'obligation ou de déduction fiscale pour le compte d'un tiers, § 222 AO. Cependant, la décision est de rééchelonner le pouvoir discrétionnaire de l'administration fiscale et parce qu'il s'agit de la taxe de mutation immobilière est un soi-disant contrôle de la circulation n'est régulièrement pas conduit à une décision discrétionnaire positive. En outre, il est à la discrétion des autorités fiscales pour accorder un délai de paiement plus long conformément à l' article 15 phrase 2 GrEStG. Dans la pratique, cependant, l'administration fiscale recourt rarement à cette réglementation.

Exonérations fiscales

Toutes les transactions ne sont pas assujetties à l'impôt. Les principales exonérations fiscales sont :

• Section 3 n° 1 GrEStG : La contrepartie n'excède pas 2 500 €. Il ne s'agit pas d'une exemption , mais d'une limite d'exemption . Cela signifie qu'une acquisition i. H. v. 2500 € sont hors taxes, pour une acquisition i. H. v. 2 501 € cependant les droits de mutation immobilière doivent être payés pour la totalité du montant.
• § 3 n° 2 GrEStG. Exemption en cas de donation de terrain sous Edition : les donations de terrain sous condition d' usufruit (droit de séjour) en faveur du donateur sont de l'avis du Tribunal fédéral des finances (BFH) de 29 janvier 1992 conformément au § 3 n° 2. Phrase 1 Le GrEStG est totalement exonéré des droits de mutation immobilière. Dans la mesure où sont imposées au donataire des conditions qui l'obligent à effectuer des versements en espèces ou en nature (par exemple, versement de pensions, prise en charge de charges foncières et autres obligations du donateur), il n'est pas à cet égard au sens de l' article 7 ( 1) N°1 ErbStG aux dépens des donateurs enrichis. La valeur de ces avantages en espèces ou non en espèces est donc soumise auxdroits de mutation immobilièreconformément à l' article 3 n° 2 GrEStG.
• § 3 n° 3 GrEStG : L'acquisition d'un bien appartenant à la succession par les cohéritiers pour diviser la succession. Le conjoint/partenaire survivant est égal aux cohéritiers s'il doit partager des biens appartenant à la succession avec les héritiers du conjoint/partenaire décédé ou si un bien appartenant à la succession lui est transféré à titre de demande d'indemnisation du gain du conjoint/partenaire décédé. Les cohéritiers sont également égaux à leurs conjoints et - selon le jugement du Tribunal des finances de Münster - aux enfants des cohéritiers.

Si, en cas de succession, les parts héritées ne sont pas inscrites au registre foncier en tant que « communauté d'héritiers indivise », mais plutôt en fractions, le bénéfice de l' article 3 n° 3 GrEStG ne pourra plus être réclamé ultérieurement à temps parce que la division en propriété fractionnée de la succession est divisée.

• § 3 n° 4 GrEStG : L'acquisition par le conjoint/ partenaire du vendeur.
• § 3 n° 5 GrEStG : L'acquisition par l'ex-conjoint du vendeur, si elle a lieu dans le cadre du litige immobilier après le divorce.
• Section 3 n° 5a GrEStG : L'acquisition par l'ancien partenaire du vendeur, si elle a lieu dans le cadre du litige immobilier après la rupture du partenariat.
• Article 3 n° 6 GrEStG : L'acquisition par une personne directement liéeau vendeur.

Selon le § 1589 phrase 1 BGB, les personnes, dont l'une descend de l'autre, sont liées en ligne droite. Selon § 1589 phrase 2 BGB sont des personnes qui ne sont pas directement liées, mais descendent de la même troisième personne - par ex. B. frères et sœurs, tante, oncle - liés en marge. La relation directe équivaut à l' adoption (§ § 1741  ff. BGB). Toutefois, l'exemption de l'acquisition d'un terrain par un enfant adopté conformément à l' article 3 n° 6 GrEStG n'est possible que si le tribunal de la famille avait déjà prononcé l' adoption de l' enfant au moment de l'acquisition du terrain. Les parents en ligne droite sont égaux à leurs conjoints, ainsi que les beaux - enfants et leurs conjoints. Dans son arrêt du 19 avril 1989, le Tribunal fédéral des finances a décidé que le fait d'être un enfant par alliance au sens de l' article 3 n° 6 phrase 2 GrEStG ne dépend pas de la continuation du mariage par lequel la relation d'enfant par alliance a été établie.

• § 5 Réduction d'impôt GrEStG lors de l'achat d'un bien immobilier auprès d'un copropriétaire
• § 6 Allégement fiscal GrEStG lorsqu'un copropriétaire acquiert un bien de copropriétaires
• § 6a allégement fiscal GrEStG pour restructuration dans le groupe (clause de groupe)

Les acquisitions au sens du § 1 al. 1 ch. 3, al. 2, al. 2a et 3 GrEStG sont couvertes par la clause de groupe si la cession résulte d'une transformation au sens du ch. 1 al. 1 ch. 1 - 3 UmwG ou une conversion correspondante fondée sur le droit d'un État membre de l'Union européenne ou d'un État auquel l'Accord sur l'Espace économique européen est applicable. Il s'agit de la fusion, de la scission et du transfert de propriété. D'autres acquisitions fondées sur le droit des sociétés, comme l'apport, sont également privilégiées. La clause de groupe présuppose une relation de dépendance. Les sociétés sont dépendantes dans le capital desquelles la société de contrôle détient une participation directe ou indirecte ou partiellement directe, partiellement indirecte d'au moins 95 %. Une période de détention minimale de cinq ans dans l'entreprise dépendante est requise avant et après le transfert, article 6a phrase 4 GrEStG. La loi ne prévoyant pas de rattachement spécifique à la propriété, une période de conservation est nécessaire dans la mesure où, sans cette période, les conditions d'application du § 6a GrEStG pourraient être créées avec une intention abusive par une restructuration préalable . La clause de groupe s'appliquera pour la première fois aux acquisitions réalisées après le 31 décembre 2009 ( article 23 (8) phrase 1 GrEStG).

• § 7 GrEStG : La conversion de la propriété commune en propriété foncière est également exonérée. Si un bien qui appartient à plusieurs copropriétaires est divisé par les copropriétaires par superficie, la taxe n'est pas prélevée si la valeur du bien partiel que l'acquéreur personne physique reçoit correspond à la fraction à laquelle il participe dans l'ensemble du bien à être distribué.

Parcelles

Sous terrain au sens du droit des droits de mutation immobilière, parcelles au sens du droit civil (§ § 873  à comprendre ff. BGB). En plus du terrain, les éléments d'une propriété comprennent également des éléments fermement liés au terrain, article 94 (1) phrase 1 du Code civil allemand (BGB). Cela signifie que lors de l'achat d'une maison avec terrain, la taxe est prélevée sur le prix total et pas seulement sur la valeur du terrain. Si, par contre, vous achetez un terrain vacant et y construisez vous-même une maison, le droit de mutation immobilière n'est dû que pour le terrain vacant.

Les propriétés sont les mêmes

1. Droits à bâtir héréditaires ,
2. Bâtiments en sol étranger
3. droits d'utilisation spéciaux garantis in rem au sens des § 15 WEG et § 1010 BGB.

Ne sont pas inclus dans le terrain :

1. Machines et autres appareils de toutes sortes appartenant à un système d'exploitation,
2. Droits d'extraction minière et autres licences commerciales,
3. le droit du propriétaire au fermage ,
4. Accessoires i. Dakota du Sud. Article 97, paragraphe 1, paragraphe 1 du code civil allemand (BGB) : les accessoires sont des objets mobiliers qui, sans faire partie de l' objet principal , sont destinés à servir l'objectif économique de l' objet principal et sont dans une relation spatiale correspondant à cette disposition ( inventaire comme par exemple la cuisine intégrée , les autres meubles, et tous les autres objets qui ne sont pas solidement liés au terrain ou au bâtiment).
5. Après Wohnungseigentumsgesetz, des réserves d'entretien se sont formées.

Base d'évaluation

La taxe est basée sur la valeur de la contrepartie ( article 8 (1) GrEStG). Tout ce que l'acheteur dépense pour acquérir la propriété compte pour la contrepartie. La contrepartie est généralement le prix d'achat. Il y a aussi B. les engagements d'emprunt assumés en vertu du droit des obligations (privilèges immobiliers), les usages réservés au vendeur, les autres charges assumées (par exemple les droits de pension, de résidence et d'usufruit), les frais d'expertise assumés par l'acheteur, l'obligation assumée par l'acquéreur, par exemple B. payer les frais de courtage pour le vendeur ( contrat en faveur de tiers § § 328  ff. BGB), lors de l'acquisition d'un droit de construction héréditaire, l'obligation de payer le loyer du terrain au propriétaire respectif.

Selon l' article 9 (1) n° 2 GrEStG, le service d'échange de l'autre partie au contrat, y compris un service supplémentaire convenu, est considéré comme la contrepartie en cas d'échange.

L'acquisition d'un bien immobilier dans une vente aux enchères de forclusion est soumise à l'impôt conformément à l' article 1 alinéa 1 n° 4 en liaison avec l' article 9 alinéa 1 n° 4 GrEStG. La taxe est calculée à partir de l'enchère la plus élevée y compris les droits qui restent dans les conditions d'enchères.

Si une contrepartie n'est pas disponible ou ne peut être déterminée (par exemple, don ou croissance), la base d'évaluation est déterminée conformément à l' article 138 (2) ou (3) de la Loi sur l' évaluation ( article 8 (2) GrEStG). De l'avis du Tribunal fédéral des finances , ce règlement est inconstitutionnel car les résultats de l'évaluation selon cette disposition semblent arbitraires.

Dans le cas d'un contrat uniforme (voir ci-dessous), la valeur du bien au moment de l'achèvement du bâtiment est la base d'évaluation selon l' article 8 (2) phrase 2 GrEStG. Il n'a pas encore été clarifié comment le propre travail du propriétaire / acheteur doit être évalué et si le bâtiment peut toujours être évalué au nouveau prix si le propriétaire / acheteur a déjà emménagé et utilisé le bâtiment au moment de l'achèvement.

Contrat uniforme

Un contrat uniforme existe en droit civil si les contrats visant l'achat du bien immobilier non bâti et la construction d'un immeuble sont dépendants l'un de l'autre selon la volonté du vendeur et de l'acheteur de telle sorte qu'ils subsistent et tombent ensemble. Selon la jurisprudence constante de la BFH, l'objet du processus d'acquisition est la propriété non bâtie avec le bâtiment à construire, c'est-à-dire une propriété bâtie.

Les conditions préalables à l'existence d'un ensemble uniforme d'accords ne sont pas standardisées, mais reposent sur la jurisprudence par groupe de cas des tribunaux fiscaux et du Tribunal fédéral des finances. Les limites de l'existence d'un contrat uniforme sont éloignées de la jurisprudence . Pour les acheteurs de biens immobiliers désireux de construire, le risque d'une charge supplémentaire sur les coûts de construction avec les droits de mutation immobilière peut souvent difficilement être évalué à l'avance.

Dans le cas d'un contrat uniforme, le droit de mutation immobilière est dû sur les travaux de construction en plus de la taxe de vente . Afin de vérifier si cette pratique est conforme à la loi européenne sur l'interdiction de prélèvements multiples de la taxe sur les ventes de l'article 401 de la directive sur le système de TVA 2006/112 / EG du Conseil du 28 novembre 2006, la Cour des finances de Basse-Saxe en 2008 a soumis une affaire correspondante à la Cour européenne de justice pour une décision préjudicielle soumise. Par arrêt du 27 novembre 2008, la CJCE a confirmé que la perception d'un droit de mutation immobilière sur la totalité du prix d'achat est compatible avec le droit européen.

Réduction du prix d'achat

L'acte notarié de l'accord de réduction du prix d'achat n'est requis que s'il est effectué avant la déclaration de renonciation à la propriété. Conformément à l' article 16 (3) GrEStG, l'évaluation fiscale est modifiée sur demande si la contrepartie de la propriété a été réduite. La modification entraîne le remboursement du montant de taxe correspondant. En règle générale, cela n'est possible que dans les deux ans suivant la perception de l'impôt ou s'il s'agit d' un défaut matériel conformément à l' article 437 du Code civil allemand (BGB). La condition préalable à la modification de l'assiette fiscale est, d'une part, que le prix d'achat ait été effectivement réduit en droit civil et que cela ait été effectivement réalisé.

Réaffectation des terres

Le Tribunal fédéral des finances (BFH) a statué le 28 juillet 1999 que tous les changements de propriété d'un terrain qui sont effectués dans le cadre d'une procédure formelle de réaffectation en vertu du Code du bâtiment par décision d' une autorité sont exonérés de taxe si le nouveau propriétaire dans cette procédure est le propriétaire d'une propriété située dans la zone de réaffectation est impliqué.

taux d'imposition

Jusqu'au 31 décembre 1982, le GrESt était « en règle générale » de 7 %. Dans le même temps, 80 % de toutes les transactions immobilières étaient exonérées d'impôt, en particulier les propriétés résidentielles occupées par leur propriétaire. Selon l' article 11 , le GrESt était de 2 % à l'échelle nationale du 1er janvier 1983 à 1996, et les options d'exonération fiscale ont été sévèrement restreintes, de 1997 au 31 août 2006, à 3,5 % de l'assiette d'évaluation à l'échelle nationale.

Depuis le 1er septembre 2006, les Länder peuvent fixer eux-mêmes le taux d'imposition (voir article 105 (2a) phrase 2 de la Loi fondamentale). Le taux d'imposition en vigueur se trouve dans le tableau ci-contre. La moyenne non pondérée au 1er janvier 2016 est donc de 5,3 %.

En vertu de l' article 12 du GrEStG, l' administration fiscale peut, en accord avec le contribuable, s'abstenir de déterminer avec précision le montant de l'impôt et fixer l'impôt en une somme forfaitaire si cela simplifie l'imposition et ne modifie pas de manière significative le résultat fiscal.

Débiteur fiscal

Selon le § 13 n° 1 GrEStG, les débiteurs fiscaux sont régulièrement les personnes impliquées dans un processus d'acquisition (voir ci-dessus) en tant que débiteurs solidaires - c'est-à-dire acheteurs et vendeurs. Le bureau des impôts s'adresse d'abord à la personne qui a contractuellement accepté de payer les droits de mutation immobilière. Il s'agit généralement de l'acquéreur. Cependant, si ce dernier ne paie pas, le bureau des impôts fera appel au vendeur pour payer les droits de mutation immobilière. Un accord contractuel selon lequel l'acheteur exonère le vendeur du paiement des droits de mutation immobilière n'y change rien, car cet accord n'affecte que la soi-disant « relation interne » entre le vendeur et l'acheteur.

Dans le cas d'acquisitions immobilières par l'offre la plus élevée dans une vente aux enchères de forclusion (article 1 (1) n ° 4 GrEStG) ou dans une procédure d'expropriation ou dans les acquisitions réalisées par l'acquisition d'actions de la société (article 1 (2a), paragraphe 3 n° 1 et n° 2 , alinéa 3a GrEStG), la loi sur les droits de mutation immobilière ne prévoit pas les débiteurs solidaires. Dans de tels cas, l'acheteur du bien (dans la procédure d'enchère de forclusion, le plus offrant) ou l'acheteur des actions est seul débiteur de la dette. Dans les cas de l'article 1 (2a) GrEStG, cependant, seule la société immobilière est redevable de l'impôt sur les mutations immobilières.

Suppression de l'imposition

En vertu de l' article 16 (1) n° 1 GrEStG, l'imposition est levée sur demande si un processus d'acquisition (par exemple l'achat) est annulé avant que la propriété du bien ne soit transférée à l'acheteur, si

1. la résiliation de gré à gré, par exercice d'un droit de rétractation réservé ou d'un droit de rachat intervient dans un délai de deux ans à compter de la perception de la taxe
2. les conditions contractuelles ne sont pas remplies et le processus d'acquisition est donc inversé en raison d'une action en justice.

Si l'attestation d'apurement a déjà été délivrée, l'assiette fiscale ne peut être levée que si l'attestation d'apurement a été rendue par le notaire et que la radiation d'un avis de cession inscrit au registre foncier a été approuvée. Si l'acquéreur est déjà inscrit en tant que propriétaire au registre foncier et que le vendeur rachète la propriété du bien vendu en retour, l'avis d'imposition sera révoqué à la demande à la fois du rachat et du processus d'acquisition précédent, à condition que l'une des trois alternatives de L'article 16 (2) GrEStG est satisfait.

Dans les deux cas, l'annulation d'un avis d'imposition requiert l'annulation effective du processus d'acquisition de droit civil et le rétablissement (réel) du statut juridique d'origine. Cela comprend le remboursement du prix d'achat déjà payé à l'acheteur.

Baisse ultérieure du droit de mutation immobilière

La taxe sur les mutations immobilières, qui est encourue lors de l'achat d'une propriété, peut également être réduite rétrospectivement. Il y a deux raisons principales pour cela:

1. Réduction du prix d'achat grâce à un accord entre l'acheteur et le vendeur
2. Réduction du prix d'achat en raison de défauts matériels

Si la réduction du prix d'achat est convenue avant la libération du bien, elle doit être notariée. Une demande écrite doit être soumise au bureau des impôts compétent afin que la taxe de transfert de propriété qui a déjà été fixée puisse être réduite. La demande doit être soumise dans les deux ans suivant l'achat de la propriété ( article 16 (3) GrEStG). L'impôt excédentaire payé sera remboursé au débiteur fiscal.

Certificat de décharge

Selon le § 18 GrEStG, les notaires sont tenus de soumettre une notification de la transaction légale au bureau des impôts sur l'acquisition immobilière compétent avec le contrat d'achat notarié selon le formulaire officiellement prescrit (notification de vente ). Le délai de notification est toujours de deux semaines depuis que la transaction légale a été notariée. L'obligation de notification existe également si l'opération juridique n'est finalement pas soumise au droit de mutation immobilière ou est exonérée d'impôt. L'avis de vente se compose - selon l'état fédéral - de plusieurs exemplaires. Le verso de l'un de ces exemplaires contient le certificat de décharge sous forme de formulaire vierge. Celui-ci est délivré par l' administration fiscale et confirme ainsi que l'inscription de l'acquéreur immobilier au registre foncier n'entre en conflit avec aucune préoccupation fiscale.

Bien que le paiement de la taxe sur les mutations immobilières ne soit pas une condition préalable au transfert de propriété , les bureaux d'enregistrement foncier sont légalement chargés, conformément au § 22 GrEStG, de ne pas effectuer d'inscriptions sans présenter le certificat de décharge. De ce fait, il n'est pas possible de s'inscrire au registre foncier sans payer au préalable le droit de mutation immobilière.

En cas de transfert imposable d'actions de société (par exemple GmbH , AG , GmbH & Co. KG , OHG , KG ), la délivrance du certificat d'apurement n'est en principe ni requise ni requise par la loi, étant donné que le transfert d'actions de société ne entraîner un changement d'entité juridique dans la propriété de la propriété devrait être exécuté dans le registre foncier. La seule exception est un changement d'actionnaire dans une société de droit civil, puisque ses actionnaires doivent également être inscrits au registre foncier en plus de la société conformément à l' article 47 (2) GBO.

Opérations imposables

Une fois les droits de mutation immobilière acquittés, garantis ou différés, le bureau des droits de mutation immobilière délivre le certificat d'apurement conformément à l' article 22 GrEStG. Cela signifie qu'il n'y a pas de problèmes fiscaux concernant l'inscription de l'acheteur en tant que nouveau propriétaire dans le registre foncier .

Transactions en franchise d'impôt

Ici, le bureau des impôts délivre l'attestation de décharge après un contrôle positif de l'exonération fiscale de l'opération qui lui a été signalée. Les autorités fiscales ont réglementé sur la base de l' article 22 (1) phrase 2 GrEStG que, dans certains cas, le processus peut être inscrit au registre foncier sans présenter de certificat d'autorisation.

Montez

Les droits de mutation immobilière sont dus aux Länder. Selon DIW Berlin , il s'agit actuellement de la plus importante recette fiscale indépendante des Länder, et du seul impôt pour lequel les Länder peuvent déterminer eux-mêmes le taux d'imposition. Les recettes du droit de mutation immobilière ont évolué comme suit :

Péréquation financière de l'État

Avec l'introduction de l'autonomie fiscale des Länder le 1er septembre 2006, le système fédéral de péréquation financière (LFA) a été adapté. Afin d'éviter que des pays puissent baisser leur taux d'imposition au détriment d'autres pays, le calcul de la force fiscale dans la LFA n'est pas basé sur le revenu réel mais plutôt standardisé des droits de mutation immobilière. Les recettes fiscales normalisées sont déterminées en tenant compte des recettes totales des droits de mutation immobilière et du taux moyen des droits de mutation immobilière. La procédure de normalisation a supprimé l'incitation à réduire les impôts au détriment des autres pays, mais a créé une incitation supplémentaire à augmenter les impôts car une augmentation du taux d'imposition dans un pays modifie la péréquation financière au détriment des autres pays.

critique

La taxe sur les mutations immobilières et son augmentation répétée ont été critiquées par l'association de logement BBU, car elles rendraient les services associés (ventes immobilières, indirectement aussi loyers) plus chers. La taxe sur les mutations immobilières entrave également la mobilité, car la vente d'un bien immobilier ne vaut souvent la peine qu'après de nombreuses années et la taxe est à nouveau due à chaque achat. Les groupes d'acheteurs plus jeunes, en particulier, seraient découragés de construire leur propre propriété. Le marché immobilier s'essouffle à cause de la taxe sur les mutations immobilières qui, de l'avis des groupes d'intérêt, ralentit les modernisations nécessaires et conduit à des mauvaises allocations.

En outre, l'exonération fiscale des achats d'actions par les sociétés immobilières est critiquée. En conséquence, l'État a perdu des recettes fiscales considérables. Cela permet de garder une propriété dans sa propre entreprise au lieu de vendre la propriété directement. Si seulement 94,9% des actions de la société sont vendus et que les 5,1% restants sont conservés ou vendus à un tiers, il n'y a pas de droit de mutation immobilière. Après cinq ans, les actions restantes de la société peuvent également être acquises en franchise d'impôt. Comme un tel processus ne vaut qu'à partir d'une valeur d'achat de 15 millions d'euros, les ventes de grandes propriétés telles que les immeubles commerciaux ne sont plus taxées. L'acquisition de maisons privées et unifamiliales, où ce contournement ne peut pratiquement pas être utilisé, est toujours taxée. Sur la base des résultats d'un groupe de travail des ministres des Finances des Länder publiés le 21 juin 2018, il faut s'attendre à ce que ces options de conception soient encore plus restreintes à l'avenir. Depuis le 7 mai 2021, la procédure d' achat d'actions s'est encore durcie.

Voir également

• Taxe de mutation immobilière
• Frais supplémentaires lors de l'achat de la propriété

Preuve individuelle

1. ↑ BMF : Recettes fiscales par type d'impôt 2010-2012 ( Memento du 20 décembre 2013 dans Internet Archive )
2. ↑ Finanzgericht Münster EFG 1969, p 139..
3. ^ Arrêt BFH du 19 avril 1989, Az. II R27/86, BStBl. II 1989, page 627 ; Texte intégral .
4. ↑ Arrêt BFH du 27 mai 2009, Az. II R 64/08, BStBl. II 2009, 856, texte intégral .
5. ↑ CJCE, Az. C-156/08, notification au Journal officiel de l'Union européenne (PDF)
6. ↑ Arrêt de la CJCE du 27 novembre 2008
7. ↑ Arrêt BFH du 28 juillet 1999, Az. II R 25/98, BStBl. II 2000, 206 ; Texte intégral .
8. ↑ Journal officiel du Bade-Wurtemberg 2011, n° 18, p. 493 ( Memento du 30 janvier 2016 dans Internet Archive )
9. ↑ Loi portant fixation des taux d'imposition des impôts fonciers pour les années civiles 2007 à 2011 et du taux d'imposition des droits de mutation immobilière du 20 décembre 2006.
10. ↑ http://www.morgenpost.de/berlin-aktuell/article117368602/Berliner-Koalition-einigt-sich-auf-hoehere-Grunderwerbsteuer.html
11. ^ Communiqué de presse de la Chancellerie d'État du Brandebourg sur l'augmentation des droits de mutation immobilière
12. ↑ Ministère des Finances - Droit de mutation immobilière ( Memento du 24 mars 2015 dans Internet Archive )
13. ^ Le sénateur des finances de Brême - Droit de mutation immobilière
14. ↑ http://www.senatspressestelle.bremen.de/sixcms/detail.php?id=71554
15. ↑ Loi portant détermination du taux d'imposition des droits de mutation immobilière du 16 décembre 2008, HmbGVBl. 2008, page 433
16. ^ Rapport d'Immobilienzeitung du 23 novembre 2012 sur l'augmentation des impôts en Hesse
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