Fonds immobilier ouvert
Les fonds immobiliers ouverts (OIF) sont des fonds d'investissement ouverts qui permettent aux investisseurs de participer à l'immobilier avec des montants relativement faibles . En plus des fonds immobiliers ouverts, il existe des fonds immobiliers fermés .
Caractéristiques
Un fonds immobilier ouvert est un fonds immobilier qui, selon la taille du fonds, doit être réparti sur un certain nombre de propriétés. Les fonds immobiliers ouverts achètent principalement des biens immobiliers commerciaux (principalement des immeubles de bureaux ou des immeubles commerciaux) et tentent de générer des revenus grâce aux revenus locatifs et à l'augmentation de la valeur des immeubles. L'objectif est de mettre l'immobilier à la disposition des petits investisseurs chaque jour de négociation. Étant donné que les parts de fonds peuvent être achetées ou vendues à tout moment, les gestionnaires de fonds investissent l'argent des investisseurs non seulement dans des bâtiments et des terrains, mais également dans des titres portant intérêt ou des investissements similaires rapidement disponibles. La réserve de liquidité du fonds doit s'élever à au moins 5% de l'actif du fonds, mais ne peut pas augmenter à plus de 49%. La société d'investissement est tenue de fermer temporairement un fonds si la réserve de liquidité est inférieure à 5% de l'actif du fonds. Le risque que cela se produise s'appelle le risque d' exposition ; lorsqu'il conseille les investisseurs, l'investisseur doit être informé de ce risque sans être interrogé .
Les actifs du fonds sont gérés par une KVG, dite société de gestion de capital. Le KVG est un institut de crédit spécial et est soumis au contrôle de l' Autorité fédérale de surveillance financière (BaFin) . Le fonds spécial lui-même n'a pas la capacité juridique, mais est représenté par le KVG.
Si plus de parts de fonds sont rachetées (du point de vue du fonds, un soi-disant «rachat de parts») que de fonds liquides sont disponibles, le fonds peut soit souscrire des capitaux extérieurs, ce qui a un impact négatif sur le rendement , soit doit vendre immobilier.
Un problème se pose lorsque la sortie de fonds est élevée et que de nombreuses propriétés doivent donc être vendues rapidement. La pression de vendre réduit le prix qui peut être atteint sur le marché. Si le prix réalisable tombe en dessous de la valeur déterminée par l'évaluateur, une vente n'est plus autorisée. Souvent, seules les propriétés rentables peuvent ensuite être vendues, ce qui alourdit encore le rendement du fonds. Pour atténuer le problème, une période de détention minimale de 2 ans et une période de préavis d'un an s'appliqueront à partir d'avril 2011 pour les grands investisseurs (voir ci-dessous).
Investir dans des fonds immobiliers peut offrir des avantages fiscaux, selon la structure du fonds. Une partie des bénéfices d'un fonds immobilier est basée sur des augmentations de valeur des propriétés. Cette partie est libre d'impôt. Le bénéfice résiduel attribuable aux revenus locatifs est imposé en tant que revenu des immobilisations . Si ces revenus sont générés dans des pays avec lesquels des accords de double imposition existent, ils sont alors exonérés d' impôt - compte tenu éventuellement de la clause de progression . De cette manière, les fonds immobiliers qui ne sont investis qu'à l'étranger peuvent réaliser des distributions avec jusqu'à 100% d'exonération fiscale.
Actifs du fonds
Les fonds collectent de l'argent pour des propriétés commerciales telles que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des hôtels et des quartiers de la ville. L'immobilier résidentiel ne joue qu'un rôle marginal. Les investissements sont réalisés à la fois dans les propriétés existantes et dans les développements de projets . Les fonds ont souvent plus de 150 propriétés développées et non développées ainsi que des droits fonciers dans différents endroits.
Les propriétés sont sélectionnées selon le principe de la diversification des risques. Un fonds immobilier ouvert doit posséder au moins dix propriétés différentes. Au moment de l'acquisition, aucun bien immobilier ne peut représenter plus de 15% de l'actif du fonds. Un maximum de 20% peut être investi dans des terrains en état de développement, 30% dans des immeubles situés dans des pays à devises étrangères sans couverture du risque de change et 20% dans des investissements dans des sociétés immobilières. Jusqu'à 49% des actifs du fonds peuvent être utilisés pour des investissements dans des sociétés immobilières dans lesquelles la direction du fonds détient la majorité du capital.
Les bâtiments importants appartenant à des fonds immobiliers ouverts comprennent le Chilehaus et l' ABC-Bogen à Hambourg , la Potsdamer Platz Arkaden à Berlin , le Polygon-City à Ratingen , le Centorial et la Défense Espace 21 à Paris , le Haagse -Poort- Bâtiments à La Haye , le Forum Almada à Lisbonne , l' hôtel Radisson SAS à Bruxelles , l'immeuble de bureaux 444 North Michigan Avenue sur le Magnificent Mile à Chicago , l'immeuble de bureaux 140 Broadway à New York et le Platinum à Shanghai .
Leur valeur n'est pas déterminée en fonction des prix du marché . Des experts indépendants estiment la valeur marchande. Il est basé sur la valeur des bénéfices capitalisés conformément à l' ordonnance allemande sur l' évaluation . Tous les aspects économiques et juridiques influençant la valeur, y compris la conformité du marché et la durabilité des loyers, sont inclus. Les évaluateurs disposent d'une certaine marge de manœuvre dans leur appréciation.
Pour être liquides, les fonds doivent détenir entre 5% et 49% de titres portant intérêt ou de placements similaires rapidement disponibles. Cependant, les emprunts ne peuvent être contractés que pour 50% maximum du portefeuille immobilier du Fonds.
Partager des certificats
Les parts dans les actifs du fonds sont attestées sous la forme de certificats d'actions conformément à l' article 33 de la loi allemande sur l'investissement . Ces certificats d'actions peuvent être achetés par le public. Le nombre de certificats unitaires peut être augmenté en fonction de la demande. Les fonds individuels ont plus de 20 millions de certificats unitaires en circulation. Ils sont cessibles et doivent être repris par la société d'investissement à la demande du propriétaire . Toutefois, la société peut prévoir la suspension du rachat de parts sous certaines conditions dans les conditions contractuelles. En outre, la BaFin peut ordonner la suspension du rachat de parts pour protéger les actionnaires. Les prix de rachat sont calculés par la société d'investissement ou une banque dépositaire et publiés chaque jour de bourse. L'actif net du fonds est divisé par le nombre de parts émises. L'actif net du fonds est composé de la valeur vénale du bien acquis par le fonds, telle que déterminée par un expert, et de la liquidité , diminuée de tous les passifs et provisions .
Distribution
Les revenus locatifs et autres revenus sont distribués aux titulaires des certificats d'unité une fois par an après déduction des intérêts et remboursements, frais d'administration, d'entretien et de gestion ainsi que déduction pour usure . Le réinvestissement des fonds immobiliers, en revanche, investit automatiquement les revenus locatifs et autres revenus dans de nouvelles propriétés. Les investissements profitent également aux actionnaires car ils augmentent la valeur des actions.
Performance
La performance des fonds immobiliers ouverts est déterminée par la distribution annuelle et la performance des certificats de parts. Entre 1975 et 2003, la performance annuelle des fonds immobiliers ouverts a évolué entre + 5,6% et + 3,3%, selon les calculs de l' Association fédérale d'investissement et de gestion d'actifs des BVI . Il a culminé en 1992 avec 9,4%.
En 2006, un fonds immobilier ouvert a généré des pertes pour la première fois.
Gestion de fonds
La société de gestion du capital (KVG) assure la gestion d'un fonds sur une base fiduciaire . La gestion s'entend de la gestion des actifs et non de la gestion des bâtiments. Il facture aux investisseurs des honoraires pour ses activités, dont une commission de souscription unique de 5% à 5,5%. En Allemagne, la KVG doit avoir la forme juridique d' une société anonyme ou d'une GmbH ou d'une GmbH & Co. KG ( société ) et disposer de fonds propres suffisants . Si elle souhaite créer un fonds, elle doit disposer de 125 000 € ou 300 000 € de capital initial. L'argent doit être payé intégralement. Si l'actif du fonds dépasse 250 millions d'euros, la KVG doit lever des fonds propres supplémentaires d'au moins 0,02% du montant excédant le montant.
Protection limitée des investisseurs
Même si les fonds immobiliers ouverts sont réglementés, ils n'offrent qu'une protection limitée aux investisseurs privés. En particulier, il existe un risque que la société de fonds ferme des fonds immobiliers ouverts si les investisseurs souhaitent qu'un montant important de capital soit versé en même temps. Les ventes de biens immobiliers, que les sociétés de fonds doivent réaliser sous la pression du temps dans de tels cas, ont dans le passé entraîné des pertes considérables pour les investisseurs (voir également la section «Historique»).
l'histoire
Les fonds immobiliers ouverts ont été lancés pour la première fois en Suisse en 1938. En 1959, la Bayerische Hypotheken- und Wechsel-Bank et la Bayerische Vereinsbank ont lancé le premier fonds de ce type en Allemagne. Après l'introduction d'un cadre juridique sûr en 1969, les fonds immobiliers ouverts ont gagné en popularité. Entre 1972 et 2006, leur nombre en Allemagne est passé de 8 à 31. Ce type de fonds est désormais également disponible en Espagne, en Autriche (depuis 2004) et en France (depuis 2006, Organizme de placement collectif dans l'immobilier - OPCI ).
Crise des fonds en 2004
Pendant longtemps, les fonds immobiliers ouverts ont été vus comme une véritable garantie de profit. Entre janvier 2000 et juillet 2003, leurs prix en Allemagne ont augmenté jusqu'à 4,8% par an, le champ intermédiaire étant en moyenne d'un peu moins de 4% par an. Pas un seul fonds n'a déclaré de pertes. Les fonds avec des contrats de location à long terme ont été considérés comme particulièrement sûrs. Si leur durée restante était de dix ou 20 ans, une dépréciation des certificats était peu probable et les investisseurs étaient protégés contre les hauts et les bas du marché immobilier. Depuis le début de 2004, les fonds ouverts axés sur l'immobilier allemand se heurtent à des difficultés croissantes car de nombreux immeubles de bureaux sont aux prises avec des loyers stagnants et en baisse ou sont à peine louables. Les distributions des fonds concernés ont diminué. Par crainte d'une dévaluation de la valeur de marché, souvent plus de certificats immobiliers étaient retournés que de liquidités disponibles dans les sociétés d'investissement . Au départ, cela n'a pas affecté les fonds immobiliers ouverts, qui se concentraient principalement sur l'acquisition de propriétés sur les marchés de croissance étrangers. Ils ont pu enregistrer des entrées de trésorerie en même temps.
Développement dans la crise financière depuis 2008
En janvier 2009, un certain nombre de fonds immobiliers ouverts ont suspendu le rachat des parts de fonds pendant (initialement) jusqu'à douze mois. Ceci est fait pour protéger les investisseurs, car les actifs ne peuvent être liquidés qu'avec des remises considérables sous l'influence de la crise financière afin de répondre aux demandes de retour.
Le fonds immobilier ouvert Morgan Stanley P2 Value , géré par Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH, a dévalué le prix unitaire d'environ 13,9% le 23 juillet 2009 suite à une réévaluation complète des propriétés du fonds par le comité d'experts. Cette dévaluation est allée bien au-delà des variations modérées des prix unitaires qui ont jusqu'à présent été typiques des fonds immobiliers ouverts. Le rachat des parts de fonds de Morgan Stanley P2 Value a été initialement suspendu pendant six mois à la fin d'octobre 2008, puis pendant douze mois. L'émission de parts de fonds a également été suspendue entre le 13 juillet et le 23 juillet 2009. Le 29 octobre 2009, le rachat des parts a été suspendu pour une période supplémentaire de douze mois. En conséquence, le fonds a encore été dévalué les 22 juillet, 24 septembre et 13 octobre 2010. Le 26 octobre 2010, Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH a finalement décidé de dissoudre le fonds et de payer. La période de dissolution a été fixée à trois ans jusqu'au 30 septembre 2013.
Le DEGI International Fund d' Aberdeen Asset Management a racheté et vendu des actions le 30 janvier 2009. Après que les investisseurs ont retiré environ 250 millions d'euros entre juin et septembre 2009 uniquement, le fonds a de nouveau fermé ses portes le 17 novembre 2009. Le Fonds Degi Europa est resté fermé.
Le 9 février 2010, Aberdeen Asset Management a dévalué de 21,6% le fonds immobilier ouvert Degi Global Business . Il s'agit de la plus forte dévaluation d'un fonds immobilier ouvert de l'histoire.
La Commerz Real , filiale de Commerzbank, a annoncé le 24 mars 2010 la fusion du fonds hausInvest global et hausInvest europa 30 septembre 2010 inconnu (nouveau nom du fonds hausInvest ). La filiale III HypoVereinsbank a fusionné les fonds Inter Immoprofil et Euro Immoprofil .
Le 6 mai 2010, le rachat d'actions de fonds immobiliers ouverts a de nouveau été suspendu. Après que les investisseurs aient pu à nouveau racheter des parts de fonds entre-temps, KanAm Grundinvest et SEB ImmoInvest ont été fermés pour la deuxième fois. La raison invoquée était que le projet de discussion présenté par le ministère fédéral des Finances sur le projet de loi visant à renforcer la protection des investisseurs et à améliorer la fonctionnalité du marché des capitaux, en particulier la nouvelle réglementation des fonds immobiliers ouverts, a conduit à une incertitude massive parmi investisseurs. Pour protéger les investisseurs, les demandes de rachat de parts de fonds actuellement significativement accrues ne seraient donc plus effectuées temporairement.
Les investisseurs ont perdu au total 8,3 milliards d'euros lors de la crise immobilière de 2008, alors qu'un total de 17 fonds immobiliers ouverts ont dû vendre de force leurs propriétés. Ces fonds immobiliers ouverts n'étaient plus en mesure de rembourser leurs actionnaires consentants et ont donc dû vendre leurs biens immobiliers sous la pression du temps. Cela montre un risque important auquel les investisseurs sont confrontés lorsqu'ils investissent dans des fonds immobiliers ouverts.
Cadre juridique
- Loi sur l'investissement (Allemagne) , Loi sur l'amélioration de la protection des investisseurs (depuis le 1er janvier 2004)
- Loi sur le prospectus de vente (jusqu'au 31 mai 2012)
- Asset Investment Act (également loi sur le marché gris depuis le 1er juin 2012)
- Capital Investment Code (depuis 2013)
Le cadre juridique en Allemagne a été re-réglementé le 1er janvier 2004, la loi sur les sociétés d'investissement en capital (KAGG) et la loi sur l' investissement étranger qui était en vigueur jusque-là ont été combinées pour former la loi sur l' investissement (InvG). Selon cela, les sociétés d'investissement doivent se conformer à la politique d'investissement, à la présentation de l'actif du fonds et à l'obligation de publication, qui protègent les investisseurs et leurs investissements. Ils sont contrôlés par la banque dépositaire et un comité d'experts indépendant.
Une société d'investissement en capital est un type d'établissement de crédit spécial et est contrôlée par l' Autorité fédérale allemande de surveillance financière (BaFin). Le classement en tant qu'établissement de crédit a été annulé par la loi modifiant la loi sur les investissements le 1er janvier 2008.
Les conditions fiscales générales découlent de la loi relative à la fiscalité des investissements (InvStG).
Rachat d'actions
En raison des problèmes de liquidité survenus dans le passé , les règles selon lesquelles les investisseurs peuvent racheter leurs parts ont été progressivement resserrées. Les règles suivantes s'appliquent aux achats effectués après le 22 juillet 2013:
- Dans le cas des fonds d'investissement immobilier, les rachats de parts ne sont possibles qu'après l'expiration d'une période de détention minimale de 24 mois.
- Les retours unitaires doivent être déclarés à la société d'investissement dans le respect d'un délai de retour de douze mois au moyen d'une déclaration de retour irrévocable.
- Le délai de suspension des rachats en cas de manque de liquidité du fonds est de 36 mois. Si ce délai est insuffisant, le droit de la société d'investissement de gérer le fonds expire.
Ancienne réglementation: les achats d'actions avant le 1er janvier 2013 restent inchangés (droits acquis; restitution illimitée encore possible), pour les achats avant le 22 juillet 2013, une indemnité semestrielle calendaire de 30 000 € s'applique.
Traitement fiscal des fonds
Le fonds spécial immobilier du fonds n'a pas de capacité juridique en droit civil, mais forme une entité imposable distincte en droit fiscal . Cependant, à partir de l'idée de base d'imposer le revenu des actionnaires, il existe une exonération fiscale de l'impôt sur les sociétés et de la taxe professionnelle .
Fiscalité continue des actionnaires
Le principe de transparence s'applique à l'imposition des actionnaires , selon laquelle les actionnaires imposent les revenus comme s'ils avaient réalisé un investissement direct. En conséquence, le revenu est imposable indépendamment du fait qu'il soit distribué ou conservé.
Si les parts du fonds appartiennent à des actifs fiscaux privés , l'actionnaire tire un revenu des immobilisations , qui est soumis à l'impôt sur les plus-values jusqu'en 2008 et à la retenue à la source à partir de 2009 . Si, en revanche, les unités appartiennent à l' actif commercial imposable , il y a un résultat d' exploitation et le type de revenu dépend du type de revenu de l'entreprise à laquelle appartiennent les unités.
Le montant des revenus du fonds d'investissement à imposer par l'actionnaire résulte des bases d' imposition à publier annuellement par la société d'investissement au Journal officiel .
Fiscalité de la vente d'actions
La vente d'actions de fonds immobiliers ouverts était une opération de vente privée jusqu'en 2008. La période de détention d'un an s'applique donc aux actions acquises au 31 décembre 2008. Si cela est respecté, les bénéfices de la vente d'actions ne sont pas soumis à l'impôt.
Les bénéfices de la vente de parts acquises après le 1er janvier 2009 sont généralement imposables et soumis à la retenue à la source. Cependant, si la plus-value est due à l'augmentation de la valeur des biens immobiliers étrangers du fonds d'investissement, la plus-value est exonérée d'impôt (ce que l'on appelle le profit immobilier).
Littérature
- Walter Klug: Fonds immobiliers ouverts: le temps des valeurs stables. Fritz Knapp Verlag, Francfort-sur-le-Main 2004, ISBN 3-8314-0768-1 .
- Stephan Bone-Winkel: La gestion stratégique des fonds immobiliers ouverts. Müller, Cologne 2000, ISBN 3-932687-15-9 .
- Christoph Loos: Stratégies des investisseurs immobiliers institutionnels: Une approche stratégique basée sur les compétences à partir de l'exemple des fonds immobiliers ouverts (= publications du centre de recherche en gestion immobilière opérationnelle . Vol. 2). R. Müller, Cologne 2008, ISBN 978-3-89984-205-0 (également mémoire, Techn. Univ. Darmstadt, 2005).
- Tobias Streckel: Lancement d'un fonds immobilier ouvert allemand, illustré à l'aide de l'exemple de Catella Focus Nordic Cities: Conception d'une structure de portefeuille d'actifs immobiliers spéciaux. Thèse de diplôme, University of Economics and Environment Nürtingen-Geislingen, 2007.
- J. Homann, Tobias Streckel: Exemple pratique de gestion des risques: fonds spéciaux . In: Karsten Junius, Daniel Piazolo (éd.): Manuel pratique des risques du marché immobilier. Immobilien Manager Verlag, Cologne 2009, ISBN 978-3-89984-209-8 .
- Wolfgang Servatius: déficits fonctionnels des fonds immobiliers ouverts . IREBS ( Université de Regensburg ), Regensburg 2012 (PDF; 523 kB) .
liens web
- Heike Schwerdtfeger: Les débutants en fonds immobiliers ne sont que des investisseurs de seconde zone . Dans: Wirtschaftswoche , 12 septembre 2013.
Preuve individuelle
- ↑ BGH, arrêt du 29 avril 2014 - XI ZR 130/13 ( pdf ).
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- ↑ http://www.morganstanley-p2value.de/Mitteilungen/Am+22_+Juli+2010+ist+der+Anteilwert+des+Morgan+Stanley+P2+Value+um+4_43+Euro+auf+36_32+Euro + sunk_.html
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- ↑ http://www.morganstanley-p2value.de/Mitteilungen/Am+13_+Oktober+2010+ist+der+Anteilwert+des+Morgan+Stanley+P2+Value+um+0_77+Euro+auf+27_54+Euro + sunk_.html
- ↑ http://www.morganstanley-p2value.de/Mitteilungen/Offener+Immobilienfonds+Morgan+Stanley+P2+Value+wird+aufgel%C3%B6st+und+ausgezahl+_+Teil+2.html
- ↑ Crise immobilière: fonds de milliards fermé. Récupéré le 14 décembre 2020 .
- ↑ Fonds immobiliers en difficulté: Degi International est de retour |. Récupéré le 14 décembre 2020 .
- ↑ Dépréciation record des fonds immobiliers - Article boersen-zeitung.de. Récupéré le 14 décembre 2020 .
- ↑ Copie archivée ( souvenir de l' original du 3 juin 2015 dans les archives Internet ) Info: Le lien de l' archive a été inséré automatiquement et n'a pas encore été vérifié. Veuillez vérifier le lien d'origine et d'archive conformément aux instructions , puis supprimez cet avis. Communiqué de presse Commerz Real
- ↑ Heike Schwerdtfeger: Commentaire boursier: Objectif propre de l'industrie des fonds. Récupéré le 14 décembre 2020 .
- ↑ http://plus.faz.net/immobilien/2017-11-17/immobilienfonds-als-millionengraeber/80451.html Real estate funds as billion- dollar tombes , dans FAZ.net, consulté le 21 novembre 2017
- ↑ Fonds immobiliers ouverts: ce que les anciens et les nouveaux investisseurs devraient savoir. Récupéré le 14 décembre 2020 .
- ↑ http://www.buzer.de/gesetz/10756/a182687.htm
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