augmentation de loyer

Une augmentation de loyer en cours de location peut avoir diverses raisons. Par exemple, un propriétaire se voit accorder le droit à une augmentation de loyer afin d'ajuster le loyer à une augmentation de loyer générale . Mais les mesures de modernisation peuvent aussi être un motif d'augmentation des loyers. Depuis les années 1950 en particulier, cela a conduit à plusieurs reprises à des conflits politiques en Allemagne .

Situation juridique

Conformément à l' article 557, paragraphe 1 du Code civil allemand ( BGB), les parties contractantes peuvent convenir d'une augmentation de loyer pendant la location en cours. A défaut d'accord, la résiliation aux fins d'augmentation du loyer est légalement exclue. Une augmentation de loyer ne peut être demandée au propriétaire que dans le respect des dispositions légales. Le propriétaire a besoin du consentement du locataire pour sa demande d'augmentation de loyer à concurrence du loyer comparatif local . Si le propriétaire ne reçoit pas le consentement du locataire, il doit intenter une action pour obtenir son consentement . En cas de demande d'augmentation de loyer, le locataire dispose d' un droit de résiliation spécial conformément au § 561 BGB . Il peut résilier extraordinairement le bail à la fin du deuxième mois après réception de la déclaration du propriétaire à la fin du mois suivant le suivant. Il n'a alors pas à payer le loyer majoré. Cependant, une exclusion de ces règlements conformément au § 549 alinéas 2 et 3 BGB, qui comprend a. s'applique aux dortoirs d'étudiants et de jeunes ainsi qu'aux espaces de vie à usage temporaire.

D'une part, selon le type de loyer, c'est-à-dire si le loyer convenu est un loyer indexé , un loyer dégressif ou un loyer basé sur le loyer comparatif local , et d'autre part, selon l'objet du loyer, c'est-à-dire un espace de vie ou une propriété commerciale est différent.

La principale différence par rapport à une augmentation de loyer est que les possibilités de limitation dans le temps sont très limitées dans le cas d'une surface habitable . L'espace résidentiel ne peut alors être résilié que pour un motif important, l'immobilier commercial en principe mais aussi dans le but d'augmenter le loyer. Les règles de protection de l'espace de vie sont beaucoup plus strictes.

Loyer comparatif habituel dans la région

L'augmentation du loyer jusqu'au loyer comparatif local est réglementée aux §§ 558 à 558e BGB. La condition préalable à cette forme d'augmentation de loyer est que le loyer précédent soit resté inchangé pendant au moins 15 mois au moment où l'augmentation de loyer doit avoir lieu ( article 558 (1) BGB). Les augmentations de loyer dues à la modernisation ( § 559 BGB) ou à l'augmentation des frais accessoires ( § 560 BGB) restent inchangées.

Selon les dispositions légales, le propriétaire peut demander l'autorisation d'augmenter le loyer jusqu'au montant du loyer comparatif local. Il s'agit du loyer qui a été convenu sur place pour des appartements de type, de taille, d'équipement, d'état et de localisation comparables au cours des quatre dernières années. De l'avis du tribunal régional de Berlin, lors de l'évaluation de l'ameublement de l'appartement, cela dépend du moment de l'emménagement, que le propriétaire doit prouver.

Dans la lettre d'augmentation de loyer, le propriétaire doit justifier par écrit pourquoi il considère que le loyer qui lui est demandé est habituel pour l'emplacement. Il peut se référer à un rapport joint d' un expert nommé et assermenté ou à trois appartements comparables. Il peut également justifier une augmentation de loyer avec l' indice des loyers local ou l'indice des loyers d'une commune comparable. La réforme du droit du bail du 1er septembre 2001 a ajouté deux justifications supplémentaires, à savoir l'indice des loyers qualifiés et la base de données des loyers .

Un indice de loyer qualifié est particulièrement important. Bien que le propriétaire puisse choisir un autre moyen de justification s'il existe un indice de loyer qualifié, il doit se référer aux données de l'indice de loyer qualifié dans la lettre d'augmentation de loyer. Selon la loi, l' indice des loyers qualifié a la présomption qu'il reflète le loyer comparatif local ( article 558d paragraphe 3 BGB).

Selon le BGH, il n'est pas nécessaire de joindre un indice de loyer à la demande d'augmentation de loyer. Si le propriétaire fait préparer un rapport d'expertise relativement à l'augmentation de loyer, il ne peut pas imposer ces frais aux locataires.

Limite de plafond

Une deuxième limitation est la soi-disant limite de plafond.Après cela, selon § 558 alinéa 3 BGB, le loyer augmente dans les 3 ans 20% de l'existant avant le loyer augmenter le loyer d' inventaire ne pas dépasser.

Depuis la réforme du droit du bail en 2013, les Länder ont pu limiter l'augmentation des loyers à 15 % dans des zones qui doivent être spécifiquement déterminées et dans lesquelles l'offre de logements de la population est critique (modification du § 558 alinéa 3 phrases 2 et 3 BGB) . De cette année ont 2.014 Bavière , Berlin , Brandebourg , Brême , Hambourg , Hesse , Rhénanie du Nord-Westphalie et Schleswig-Holstein (aboli prématurément en décembre 2019), ainsi que depuis le 1er juillet 2015, le Bade-Wurtemberg a exercé.

Dans le cas d'augmentations de loyer basées sur un loyer échelonné convenu ( § 557a BGB) ou un loyer indexé ( § 557b BGB), les restrictions du loyer comparatif local et de la limite de plafond ne s'appliquent pas.

Une augmentation de loyer n'est possible qu'avec l'accord du locataire. Afin de vérifier le bien-fondé de l'augmentation de loyer, il a droit à un délai de réflexion : le mois au cours duquel il reçoit la demande d'augmentation et les deux mois suivants ( § 558b BGB). Le locataire peut également résilier le bail par écrit dans ce délai avec un préavis supplémentaire de deux mois. Si le locataire résilie, l'augmentation de loyer n'a pas lieu ( article 561 (1) BGB). Ce droit spécial de résiliation s'applique également aux contrats de location à durée déterminée.

Si le locataire ne résilie pas le contrat, mais n'accepte pas non plus - ou seulement partiellement - l'augmentation demandée, le propriétaire dispose alors de trois mois pour poursuivre pour défaut de consentement du locataire ( article 558b (2) BGB). Ensuite, le tribunal doit décider si le consentement requis pour l'augmentation du loyer doit être donné. Le tribunal n'est pas lié par les moyens de justification choisis par le propriétaire pour déterminer le loyer local. Si le locataire paie le loyer majoré sans réserve, cela peut être interprété comme un consentement tacite . Si la demande d'augmentation est formellement inopérante, par exemple parce que le propriétaire n'a pas respecté le délai d'attente d'un an ou le délai forfaitaire de 15 mois, le recours est irrecevable.

Délais

• Délai d'attente : 12 mois après l'entrée en vigueur de la dernière augmentation, une nouvelle demande peut être faite.
• Délai de fixation : Nouvelle stipulation avec un intervalle de 15 mois à compter de la dernière stipulation.
• Délai de réflexion : Le locataire ne doit donner son accord qu'à la fin du 2ème mois après réception de la demande d'augmentation de loyer.
• Délai d'action : Jusqu'à la fin du 5ème mois suivant la demande si le locataire n'a pas répondu en même temps.
• Entrée en vigueur : Dans le 3ème mois après réception de la demande d'augmentation de loyer.

modernisation

Le propriétaire peut demander une majoration du loyer net en cas de modifications structurelles qui, par exemple, augmentent la valeur résidentielle ou entraînent des économies d'énergie durables . Une condition préalable est un calcul écrit et expliqué de la composition de l'augmentation de loyer.

Espace de vie financé par l'État

Des réglementations complètement différentes s'appliquent à une augmentation de loyer pour les appartements subventionnés par l'État (voir en particulier l' article 10 de la loi sur le logement obligatoire - WoBindG). Le principe du loyer coûtant s'applique ici (calcul du loyer au mètre carré basé sur un calcul de rentabilité).

Importance dans l'évaluation

Les possibilités d'ajustement des loyers déterminent la valeur d'un bien quelle que soit la méthode d' évaluation utilisée . S'ils correspondent à la valeur de marché, ils sont inclus dans le taux d'intérêt immobilier . S'ils s'en écartent, les effets sont à montrer en fonction de la limite temporelle d'un écart dans le cadre d'une approche par le revenu ou à prendre en compte comme décote lors du calcul du taux d'intérêt immobilier.

Louer frein

Le 5 mars 2015, le Bundestag allemand a adopté les votes de la grande coalition ( CDU , CSU et SPD ), entre autres, un règlement connu familièrement sous le nom de frein aux loyers , qui devrait conduire à un amortissement de la hausse des loyers pour les nouvelles locations. . Pour la première fois depuis la fin de l' économie du logement forcé à la fin des années 1960 , le législateur a modifié la loi sur les prix des loyers en soumettant les nouveaux contrats de location d'appartements à des restrictions particulières des prix de location.

Voir également

• Loyer exubérant
• Location d'espace d'affaires

Littérature

• Franz-Georg Rips (éd.) : Augmentation des loyers. Loyer comparatif coutumier, procédure d'agrément. Indice des loyers, plafonnement, période d'indisponibilité annuelle, loyer progressif. Plus de loyer ? Raisons, délais, exemples. DMB - Association allemande des locataires, Berlin 2007, ISBN 978-3-933091-67-3 .
• Franz-Georg Rips (éd.) : Modernisation par le propriétaire. Annonce, tolérance, augmentation de loyer, délais. Amélioration de la qualité de vie et économie d'énergie. Modernisation des locataires. DMB - Association allemande des locataires, Berlin 2008, ISBN 978-3-933091-68-0 .
• Alexandra Frank : Le frein des loyers. Une analyse des dispositions légales pour limiter le loyer neuf et reconduit à 110% du loyer comparatif local. tectum Verlag, Marburg 2016, ISBN 978-3-8288-3836-9 .

liens web

Wiktionnaire : augmentation de loyer  - explications de sens, origines des mots, synonymes, traductions

• Stiftung Warentest : Augmentation de loyer sans indice de loyer : Règles d'augmentation de loyer. 26 mars 2012, consulté le 31 mars 2015 . 

Preuve individuelle

1. L' AUGMENTATION DE LOYER DE 300 POUR CENT N'EST PAS USURE . Dans : Der Spiegel . Non. 13 , 1966 ( en ligne - 21 mars 1966 ). 
2. ↑ Augmentation de loyer et classement de l'appartement en tenant compte des aménagements du locataire - LG Berlin, arrêt du 27 mars 2008, Az. 62 S 346/07.
3. ^ BGH, arrêt du 16 juin 2010, Az. VIII ZR 99/09, texte intégral .
4. ^ BGH, arrêt du 11 mars 2009, Az. VIII ZR 74/08, texte intégral .
5. ↑ L'avis d'expert sur l'augmentation de loyer ne peut être cédé au locataire. - Reportage du 16 avril 2010 sur free-urteile.de.
6. ↑ BGH, arrêt du 4 novembre 2015, Az. VIII ZR 217/14, texte intégral .
7. ↑ Michael Penquitt: Bye, frein à louer! Les loyers augmentent-ils actuellement dans le Schleswig-Holstein ? Dans : Wohnglück.de. 2 décembre 2019, consulté le 9 juin 2020 . 
8. ^ AG Munich , arrêt du 14 août 2013, Az. 452 C 11426/13, texte intégral .
9. ↑ Approbation tacite de l'augmentation de loyer sur rechtsindex.de.
10. ↑ BGH, arrêt du 12 mai 2004, Az. VIII ZR 234/03, texte intégral .
11. ↑ Délais d' attente pour les augmentations de loyer
12. ↑ Grande coalition : le Bundestag décide de limiter les prix de location. Dans : SPIEGEL EN LIGNE. Consulté le 8 mars 2015 . 
13. ^ Bundestag allemand : Informations de base sur le processus. In : Système de documentation et d'information pour les documents parlementaires (DIP). Consulté le 8 mars 2015 . 
14. ↑ Ines Kristine Johnen : L'élaboration de la Loi sur l'adaptation du droit du bail - L'ébauche de l'élaboration du 2. MietNovG-E rejeté via le BT-Drs 19/4672 au MietAnpG. Dr. Kovač, Hambourg 2020, page 11.